Autore Topic: comportamento scorretto del locatore  (Letto 810 volte)

macchiara8_9

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comportamento scorretto del locatore
« il: 25 Gen 2018, 18:53 »
Buona sera a tutti. Parto dal presupposto che sono una praticante alle prime armi piena di dubbi e insicurezze (non mi vergogno a dirlo) e mi rivolgo a voi esperti per porvi un dilemma. Un mio conoscente mi ha riferito una questione a lui accaduta. L'anno scorso ha firmato un contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo all'interno del quale si specifica che nel canone di locazione rientra non solo l'appartamento ma l'uso di sue posti auto (uno scoperto e l'altro coperto). Il conduttore non ha letto il contratto prima di oggi e ha sempre saputo (riferito dal locatore) di poter usufruire di un solo posto auto (coperto).

Da qualche mese a questa parte è sorta la necessità di parcheggiare la seconda auto da poco acquistata e si è rivolto al locatore affinchè fornisse un posto auto scoperto. Il locatore ha, dunque, richiesto il pagamento in nero di 15 euro mensili per l'occupazione del posto auto scoperto. Tuttavia il conduttore , a seguito della accidentale lettura del contratto, si è reso conto del suo diritto  ad avere nella sua disponibilità 2 posti auto e vorrebbe la restituzione delle somme versate (i 15 euro mensili) in questi mesi ed inoltre, vorrebbe continuare a parcheggiare senza dover corrispondere null'altro al locatore. Ora, tenendo conto che i rapporti tra i due non sono idilliaci e che quindi il mio suggerimento di risolvere la questione attraverso un dialogo pacifico non è stato accolto, può il conduttore arrogarsi il diritto di parcheggiare l'autovettura in quel posto auto visto che il contratto parla chiaramente di due posti auto?
Grazie



Artemmida

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Re:comportamento scorretto del locatore
« Risposta #1 il: 26 Gen 2018, 09:50 »
Innanzitutto bisogna vedere se il contratto di locazione è stato registrato all'Agenzia delle entrate (sennò è nullo).
Se il contratto è in regola, il conduttore può fare una causa per inadempimento contrattuale + chiedere la tutela cautelare.
Se il conduttore ha pagato € 15 "in nero", vedo difficile la possibilità di provarne il pagamento e conseguentemente di recuperare i soldi. Se invece li ha pagati tramite bonifico bancario ecc., è l'arricchimento senza causa, è si può chiederne la restituzione + gli interessi.

nigripennis

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Re:comportamento scorretto del locatore
« Risposta #2 il: 26 Gen 2018, 15:25 »
il conduttore non si arroga niente: ha un contratto di locazione e tanto gli basta

i 15€ in nero li saluta con la manina, tanto non potrà mai provare una storia così fantasiosa come: "avevo il posto auto ricompreso nell'affitto ma sono così rincojonito che ho pagato 15€ in nero perchè non ho letto il contratto"

Ziomaicol

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Re:comportamento scorretto del locatore
« Risposta #3 il: 26 Gen 2018, 20:01 »
Quoto la pava.

macchiara8_9

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Re:comportamento scorretto del locatore
« Risposta #4 il: 29 Gen 2018, 15:17 »
No no nessun bonifico. Non potrà mai provare il pagamento effettivamente. Grazie mille per le risposte

sentosintomo

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Re:comportamento scorretto del locatore
« Risposta #5 il: 14 Mag 2018, 18:55 »
Buonasera,
Mi riaggancio al titolo del topic, sottoponendovi un quesito diverso.
Sempre in tema di comportamenti "scorretti" del locatore.
Il conduttore di una unità non abitativa, subisce infiltrazioni d'acqua dall'appartamento soprastante, pertanto, attiva col suo avv. un A.T.P. volto alla quantificazione del danno.
Il procedimento termina, il perito quantifica in € 500 il danno, ma naturalmente, il conduttore si sente ingiustamente poco risarcito, e su consiglio del suo avv. sospende il pagamento del canone.
Nel frattempo, il conduttore, si autodenunciava presso L'A.S.P. che emetteva un provvedimento di chiusura attività.
Ad oggi, il conduttore pretende di, non pagare il canone, non restituire le chiavi e che si attenda la fine dell'ipotetico giudizio che sempre il suddetto avv. vuole ricominciare nei confronti della proprietaria dell'appartamento.
La domanda è: In questo caso, molestie di fatto provocate da terzi, possono giustificare la sospensione dei canoni, oppure, come io credo, integra l'inadempimento del pagamento passibile di sfratto per morosità?
Naturalmente la domanda si innesta nell'ipotesi di opposizione a intimazione di sfratto.
Grazie a tutti in anticipo.

Fenrir

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Re:comportamento scorretto del locatore
« Risposta #6 il: 14 Mag 2018, 20:52 »
Buonasera,
Mi riaggancio al titolo del topic, sottoponendovi un quesito diverso.
Sempre in tema di comportamenti "scorretti" del locatore.
Il conduttore di una unità non abitativa, subisce infiltrazioni d'acqua dall'appartamento soprastante, pertanto, attiva col suo avv. un A.T.P. volto alla quantificazione del danno.
Il procedimento termina, il perito quantifica in € 500 il danno, ma naturalmente, il conduttore si sente ingiustamente poco risarcito, e su consiglio del suo avv. sospende il pagamento del canone.
Nel frattempo, il conduttore, si autodenunciava presso L'A.S.P. che emetteva un provvedimento di chiusura attività.
Ad oggi, il conduttore pretende di, non pagare il canone, non restituire le chiavi e che si attenda la fine dell'ipotetico giudizio che sempre il suddetto avv. vuole ricominciare nei confronti della proprietaria dell'appartamento.
La domanda è: In questo caso, molestie di fatto provocate da terzi, possono giustificare la sospensione dei canoni, oppure, come io credo, integra l'inadempimento del pagamento passibile di sfratto per morosità?
Naturalmente la domanda si innesta nell'ipotesi di opposizione a intimazione di sfratto.
Grazie a tutti in anticipo.

Fammi capire: il conduttore subisce un danno a causa di un terzo e pretende di NON pagare il canone al locatore? Mi pare delirante. Ma poi il locatore è stata avvisato della perdita d'acqua occorsa o il conduttore ha fatto l'atp senza dir nulla al locatore?

sentosintomo

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Re:comportamento scorretto del locatore
« Risposta #7 il: 14 Mag 2018, 21:29 »
Il locatore ha ricevuto solo la lettera da parte dell'avvocato del conduttore per avvertirlo della sospensione del pagamento del canone. Siccome so che il conduttore si opporrà all'intimazione, vorrei sapere cosa ne pensate voi... Grazie

Mauro_L_AQ

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Re:comportamento scorretto del locatore
« Risposta #8 il: 15 Mag 2018, 11:00 »
Fenrir, senza voler offendere nessuno, qui ad essere delirante è la domanda.
L'acqua, per forza di gravità va sempre verso il basso, mai verso l'alto.
Come fa l'appartamento sottostante a causare danni da infiltrazioni all'appartamento sovrastante?

Mauro_L_AQ

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Re:comportamento scorretto del locatore
« Risposta #9 il: 15 Mag 2018, 11:29 »
Sorry ho letto male io e non posso editare.

Artemmida

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Re:comportamento scorretto del locatore
« Risposta #10 il: 15 Mag 2018, 12:19 »
@Sentosintomo,
le norme del codice civile permettono al conduttore di sospendere il canone di locazione soltanto quando l'immobile diventa completamente inutilizzabile, cioè il conduttore è costretto andarsene. V. Cass. 24799/2008; Cass. 10639/2012.
Questo vuol dire che anche se è ridotta la qualità o l'utilità dell'immobile (senza renderlo proprio invivibile/inutilizzabile), il canone va comunque versato.
Il fatto che il perito ha quantificato il danno in €500, non mi pare che l'immobile sia totalmente inutilizzabile....
Comunque, il conduttore sicuramente si opporrà allo sfratto, ma sarà l'onere suo di provare che l'immobile era totalmente inutilizzabile....

sentosintomo

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Re:comportamento scorretto del locatore
« Risposta #11 il: 15 Mag 2018, 12:25 »
Grazie artemmida, partivo già da questo assunto, inoltre, e lo chiedo, esiste giurisprudenza che scinde le molestie di fatto da quelle di diritto, imputando alle sole seconde il potenziale inadempimento del locatore, per cui in fase di opposizione io insisterò molto su tale aspetto, oltreché insistere, sulle argomentazioni da te esposte.
Se hai altri suggerimenti sono ben accetti, grazie ancora.

saltailmuro

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Re:comportamento scorretto del locatore
« Risposta #12 il: 16 Mag 2018, 12:03 »
Fatemi capire.... perché a sto punto IO non capisco  :D

Cioè: abbiamo una locazione ad uso non abitativo (commerciale, quindi?) in cui vi sono infiltrazioni in atto.

Magari, per il tipo di attività, tali infiltrazioni possono anche essere gravemente pregiudizievoli. Questo non è dato saperlo  ::)

Ma andiamo avanti.

Le infiltrazioni (pare) non siano mai state denunciate al locatore, il quale ne ha avuto notizia solo all'esito del procedimento per ATP promosso dal conduttore verso il danneggiante.

Danni accertati per 500,00 euro.

Ma che fa il conduttore, che aveva tutta questa urgenza di accertarli? Anticipa per caso i 500 euri? Fa il possibile per limitare i propri danni?

Eh, no, si autodenuncia alla ASP facendo chiudere l'attività, e poi dichiara di non intendere più pagare il canone al locatore.

Cioè, se ho ben capito (e se non esiste un motivo più che plausibile per fare tutto ciò), questo qui è un grande, non dico cosa.... ma pur sempre un grande  :occasion17:

 

nigripennis

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Re:comportamento scorretto del locatore
« Risposta #13 il: 16 Mag 2018, 17:30 »
 :D
questo qui è un grande, non dico cosa.... ma pur sempre un grande  :occasion17:
realtà batte sempre fantasia 3-0

sentosintomo

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Re:comportamento scorretto del locatore
« Risposta #14 il: 16 Mag 2018, 18:03 »
Fatemi capire.... perché a sto punto IO non capisco  :D

Cioè: abbiamo una locazione ad uso non abitativo (commerciale, quindi?) in cui vi sono infiltrazioni in atto.

Magari, per il tipo di attività, tali infiltrazioni possono anche essere gravemente pregiudizievoli. Questo non è dato saperlo  ::)

Ma andiamo avanti.

Le infiltrazioni (pare) non siano mai state denunciate al locatore, il quale ne ha avuto notizia solo all'esito del procedimento per ATP promosso dal conduttore verso il danneggiante.

Danni accertati per 500,00 euro.

Ma che fa il conduttore, che aveva tutta questa urgenza di accertarli? Anticipa per caso i 500 euri? Fa il possibile per limitare i propri danni?

Eh, no, si autodenuncia alla ASP facendo chiudere l'attività, e poi dichiara di non intendere più pagare il canone al locatore.

Cioè, se ho ben capito (e se non esiste un motivo più che plausibile per fare tutto ciò), questo qui è un grande, non dico cosa.... ma pur sempre un grande  :occasion17:

 

si la locazione è commerciale, le infiltrazioni d'acqua derivavano dalla rottura di un flessibile del bagno e in sostanza, a parte allagare il pavimento, rigonfiavano il controsoffitto in legno del locale.

Ma secondo te, in ottica di giudizio di opposizione, sostenere che il conduttore ha subito molestie di fatto, e ha agito ex art. 1585 c.c.(per mezzo di atp), e che le stesse molestie non possono essere considerate come inadempimento da parte del locatore, è una strada percorribile per insistere nella convalida dello sfratto per morosità? Oppure ritieni che il conduttore abbia dalla sua qualche ragione che gli consenta la sospensione del pagamento del canone, pur essendo il danna causato da terzi?
Grazie

Fenrir

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Re:comportamento scorretto del locatore
« Risposta #15 il: 16 Mag 2018, 18:13 »
Se le infiltrazioni hanno causato il rigonfiamento al controsoffitto della cosa locata e dunque un danno anche alla medesima, il conduttore, che è costituito custode della cosa locata, doveva avvisare il locatore per permettergli eventualmente di agire e/o intervenire a sua volta nell’atp introdotto da lui stesso ex art. 1585 comma 2 c.c….dunque il conduttore già così si è reso inadempiente…se poi pretende pure di non pagare il canone….

saltailmuro

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Re:comportamento scorretto del locatore
« Risposta #16 il: 16 Mag 2018, 18:21 »
Mah... In maniera seria, ti hanno già risposto  :)

Io posso aggiungere solo che fossi nel locatore che si trova una opposizione di sfratto fondata su un suo presunto inadempimento, bastonerei a sangue il conduttore.
Peccato solo che soggetti simili solitamente non hanno niente da piangersi. Diciamo che ci sono modi migliori, per risolvere un contratto di locazione, se non vi hai più interesse.  8)

Fatemi capire.... perché a sto punto IO non capisco  :D

Cioè: abbiamo una locazione ad uso non abitativo (commerciale, quindi?) in cui vi sono infiltrazioni in atto.

Magari, per il tipo di attività, tali infiltrazioni possono anche essere gravemente pregiudizievoli. Questo non è dato saperlo  ::)

Ma andiamo avanti.

Le infiltrazioni (pare) non siano mai state denunciate al locatore, il quale ne ha avuto notizia solo all'esito del procedimento per ATP promosso dal conduttore verso il danneggiante.

Danni accertati per 500,00 euro.

Ma che fa il conduttore, che aveva tutta questa urgenza di accertarli? Anticipa per caso i 500 euri? Fa il possibile per limitare i propri danni?

Eh, no, si autodenuncia alla ASP facendo chiudere l'attività, e poi dichiara di non intendere più pagare il canone al locatore.

Cioè, se ho ben capito (e se non esiste un motivo più che plausibile per fare tutto ciò), questo qui è un grande, non dico cosa.... ma pur sempre un grande  :occasion17:

 

si la locazione è commerciale, le infiltrazioni d'acqua derivavano dalla rottura di un flessibile del bagno e in sostanza, a parte allagare il pavimento, rigonfiavano il controsoffitto in legno del locale.

Ma secondo te, in ottica di giudizio di opposizione, sostenere che il conduttore ha subito molestie di fatto, e ha agito ex art. 1585 c.c.(per mezzo di atp), e che le stesse molestie non possono essere considerate come inadempimento da parte del locatore, è una strada percorribile per insistere nella convalida dello sfratto per morosità? Oppure ritieni che il conduttore abbia dalla sua qualche ragione che gli consenta la sospensione del pagamento del canone, pur essendo il danna causato da terzi?
Grazie


jello

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Re:comportamento scorretto del locatore
« Risposta #17 il: 16 Mag 2018, 18:21 »
Concordo con tutti gli altri, mi pare che la posizione del conduttore sia del tutto indifendibile. Premesso che in ogni caso la norma da applicare sarebbe il secondo comma e non il primo dell'art. 1585 c.c. mi pare che la quantificazione dei danni operata dal CTU sia tale da escludere che i locali possano essere inagibili o inidonei all'uso di destinazione

Artemmida

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Re:comportamento scorretto del locatore
« Risposta #18 il: 16 Mag 2018, 18:50 »
Quota (selezione)
Grazie artemmida, partivo già da questo assunto, inoltre, e lo chiedo, esiste giurisprudenza che scinde le molestie di fatto da quelle di diritto, imputando alle sole seconde il potenziale inadempimento del locatore, per cui in fase di opposizione io insisterò molto su tale aspetto, oltreché insistere, sulle argomentazioni da te esposte.
Se hai altri suggerimenti sono ben accetti, grazie ancora.

Non ho ben capito cosa intendi con "molestie di diritto" e "molestie di fatto"... Molestie di diritto sarebbero quelle di cui all'art. 1585, comma 1 c.c., mentre molestie di fatto sono tutte le altre, comprese quelle di cui all'art. 1585, comma 2 c.c. (coma ti hanno già suggerito sopra).
In questo caso, infatti, il conduttore "diligente" avrebbe dovuto:
1) segnalare immediatamente il problema al locatore;
2) segnalare immediatamente il problema al proprietario dell'appartamento dal quale provengono le infiltrazioni + magari iniziare una causa contro quest'ultimo;
3) non sospendere il pagamento dei canoni perché, da quanto hai specificato sopra, non si tratta di un'inutilizzabilità totale dell'immobile.
Devi comunque premere sul comportamento scorretto del conduttore e sull'assenza dei presupposti per la sospensione del pagamento dei canoni.

Good luck!

sentosintomo

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Re:comportamento scorretto del locatore
« Risposta #19 il: 16 Mag 2018, 19:00 »
Grazie a tutti per i consiglii!!!

an

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Re:comportamento scorretto del locatore
« Risposta #20 il: 17 Mag 2018, 17:53 »
e una fettina di xulo no ?

 

comodato e consenso del locatore.

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