Autore Topic: Effetti diffida e messa in mora ad adempiere su risoluzione preliminare vendita  (Letto 1008 volte)

sombrero1259

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Buona sera colleghi,
vorrei qualche chiarimento in merito a quanto oggettivato;
Nello specifico, acquirente e venditore sottoscrivono preliminare di vendita con una scadenza per rogito definitivo e con impegno dello acquirente a definire il notaio; Alla scadenza del preliminare, parte acquirente, non ha comunicato al venditore luogo ed ora dello appuntamento dal notaio; IL legale del venditore, invia dopo 3 giorni dalla scadenza del suddetto preliminare, diffida e messa in mora allo acquirente affinchè adempia alla fissazione del rogito notarile dando termini per legge. A tale prima diffida, ne seguiranno altre 2 di pari contenuto, ma L'acquirente non provvederà; Mi chiedo:
1) Puo' dunque bastare l'invio formale di diffida e messa in mora ad adempiere per il venditore a far si che egli trattenga la caparra?
2) Puo' il venditore ritenere il preliminare risoluto per inadempimento dello acquirente e vendere ad altro nuovo acquirente oppure deve necessariamente agire in giudizio per la risoluzione definitiva del preliminare?
Grazie



Mauro_L_AQ

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ex plurimis Cass., Sez. II, sent. n. 3477/12, Est. Dott. Bursese

Tradotto, mi rendo conto che si voglia fatturare ma vi sono dei casi in cui non si può fatturare
e ci si doveva pensare prima.

jello

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Senza scomodare la Cassazione basta l'art. 1454 cc, che è chiarissimo.

Mauro_L_AQ

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E' più complesso di così jello sennò i civilisti morirebbero di fame, d.i., precetttini e p.p.t. a parte, ovvio.

Diciamo che tu hai ragione jello, stante il disposto del 1454, co. 3, c.c. a mente del quale "Decorso il termine senza
che il contratto sia stato adempiuto, questo è risoluto di diritto"

Sappiamo tutti e due che molti colleghi parafangari fanno ingiustamente impelagare i propri clienti in processi di
9 anni minimo perchè in caso di contestazioni serve una pronuncia dichiarativa del giudice.
Si badi bene non costitutiva.
E' ciò cui mira sombrero, senza giri di parole, ossia come far fruttare per 9 anni una causa persa in partenza
si da far confluire pecunia sul mio cc?
Ovvio che, in linea generale, non si possa.

Vi sono però dei casi limite, e ne sto trattando uno di persona, in cui alla stipula del preliminare era stata
versata una caparra confirmatoria.
L'esempio di scuola è che l'immobile abbia problemi, giuridici es manca agibilità o altro, oppure di fatto
es. copertura in amianto, infiltrazioni o altro.
Il preliminare, anche detto volgarmente compromesso, viene trascritto.
Il venditore usa l'escamotage della diffida per costringere il promissario acquirente a comprare senza
mai far cenno nel rogito ai problemi su descritti
Ecco che si rende necessaria una pronuncia del giudice non certo solo dichiarativa, in quanto viene
in gioco la violazione del 1375 cc oltre a tante altre cose.
Per giunta vi sono tantissimi casi in cui il notaio non fa verifica trascrizioni e roga il contratto di
compravendita ma poi come va a trascrivere ops c'era il precedente preliminare trascritto
quid juris?
Ecco che serve di nuovo l'intervento del giudice
Ma sono casi di esito patologico derivanti da condotte dolose poste in essere dal promissario alienante.

Da quel che ha scritto sombrero tali problemi non vi sarebbero e si tratta dell'ennesimo escamotage
per fottere il cliente.

Mauro_L_AQ

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Chiariamoci, tu hai ragione nel 99.99% dei casi jello
però
mai sottovalutare l'ignoranza di certi colleghi
e la greed di altrettanti notai

Fatto sta che se un alienante telefona al suo avv dalle mie parti gli espone il caso
l'avv delle mie parti chiede se nel preliminare c'era la locuzione "entro e non oltre"
siccome l'alienante dice "ci sta" l'avv delle mie parti dice "e che aspetti a vendere?"
lasciamo stare che per l'avv delle mie parti il termine di prescrizione dell'illecito
extracontrattuale sarebbe "15 anni" come risulta da verbale di ieri davanti al penale
monocratico  :D

In breve, jello ha ragione, ma vi sono dei casi limite in cui serve pronuncia del giudice.

jello

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Hai ragione sui casi limite e mi è capitato di arrivare anche in Cassazione su di una questione del genere, con il promissario acquirente che oltre alle spese si è beccato pure un 96 cpc.
Se dobbiamo attenerci agli elementi di cui al topic però la situazione sempre liscia, il collega non ha fatto riferimento ad alcun vizio reale o presunto.

sombrero1259

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Sappiamo tutti e due che molti colleghi parafangari fanno ingiustamente impelagare i propri clienti in processi di
9 anni minimo perchè in caso di contestazioni serve una pronuncia dichiarativa del giudice.
Si badi bene non costitutiva.
E' ciò cui mira sombrero, senza giri di parole, ossia come far fruttare per 9 anni una causa persa in partenza
si da far confluire pecunia sul mio cc?

Da quel che ha scritto sombrero tali problemi non vi sarebbero e si tratta dell'ennesimo escamotage
per fottere il cliente.

Ammazza e quanto "chiacchieri" sei spigoloso e spesso fuoriluogo.....Secondo me, hai dei seri problemi....

sombrero1259

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Se dobbiamo attenerci agli elementi di cui al topic però la situazione sempre liscia, il collega non ha fatto riferimento ad alcun vizio reale o presunto.

infatti, non vi è alcun vizio tecnico ne tantomeno è mai stato trascritto il suddetto preliminare che è stato formalizzato su modelli standard dello intermediario immobiliare; Credo che vi sia mala fede nel promissario acquirente in quanto io ho provveduto formalmente, come detto sopra, a richiedere semplicemente la fissazione del rogito per concludere in buona fede...(altro che causa).

sombrero1259

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Sappiamo tutti e due che molti colleghi parafangari fanno ingiustamente impelagare i propri clienti in processi di
9 anni minimo perchè in caso di contestazioni serve una pronuncia dichiarativa del giudice.
Si badi bene non costitutiva.
E' ciò cui mira sombrero, senza giri di parole, ossia come far fruttare per 9 anni una causa persa in partenza
si da far confluire pecunia sul mio cc?

Da quel che ha scritto sombrero tali problemi non vi sarebbero e si tratta dell'ennesimo escamotage
per fottere il cliente.

Ammazza e quanto chiacchieri! Come al solito sei spigoloso paranoico e spesso fuoriluogo e soprattutto hai ( a mio modestissimo avviso) un grande problema: NON leggi!!
Quanto ai colleghi parafangari, deduco che sai bene come ci si diventa, per esser cosi' ben informato ;-)
Un consiglio vivissimo:Datti un tono....

Mauro_L_AQ

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