Autore Topic: PRELIMINARE NUDA PROPRIETA' E MORTE DEL VENDITORE PRIMA DEL ROGITO  (Letto 191 volte)

Andreasky

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A dicembre 2018 ho fatto un preliminare per la nuda proprietà di un'appartamento con le figlie della proprietaria (che hanno la procura a vendere) ma la venditrice è venuta a mancare a febbraio di quest'anno, prima di concludere il rogito. Nel preliminare abbiamo anche inserito la clausola che se la morte della venditrice fosse avvenuta prima del rogito (cosa che è avvenuta), il bene sarebbe stato lo stesso trasferito al sottoscritto agli stessi termini del preliminare. A questo punto le eredi affermano che è venuto meno l'oggetto del contratto, quindi è nullo, basandosi anche sulle sentenze di cassazione n, 14807 del 7 giugno 2018,  che richiama un'altra (15906/2016) ma leggendo io le sentenze mi sembra un caso diverso, cioè in cui le eredi non erano state coinvolte nella vendita. In sostanza dicono che non è più possibile la vendita perché è cambiato l'oggetto. Secondo un altro parere inoltre, quella clausola non è possibile farla valere in quanto il bene si trasferisce solo per successione. Cosa ne pensate di questo curioso caso?



monale

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Atteso che il diritto di usufrutto non può durare oltre la vita dell’usufruttuario (art. 979 c.c.), secondo Cass., 29 luglio 2016, n. 15906  il preliminare non è più suscettibile di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. contro gli eredi del promittente venditore, in quanto, sopraggiunto il decesso di colui che sarebbe stato riservatario dell’usufrutto, non è più possibile, giuridicamente, attuare tale riserva di usufrutto e, di conseguenza, per gli eredi del promittente venditore non vi è più alcuna utilità rappresentata da detta riserva.

Tale conclusione, peraltro conforme all’unico vero precedente nella giurisprudenza di legittimità (v. Cass. n. 167/1976), appare tutto sommato accettabile, dacché – tra la soluzione di considerare legittima l’esecuzione in forma specifica avente ad oggetto la proprietà ormai piena, pregiudicando, così, gli interessi degli eredi del promittente venditore, e la soluzione di considerare possibile soltanto l’esecuzione in forma specifica avente ad oggetto la nuda proprietà con riserva dell’usufrutto a favore, ormai, degli eredi del promittente venditore, con possibile pregiudizio, questa volta, del promissario acquirente – segue la soluzione salomonica di considerare risolto il contratto preliminare per sopravvenuta impossibilità, con alcun guadagno, ma neanche alcun danno giuridicamente rilevante, per entrambe le parti.

Andreasky

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Grazie della risposta. Oltre a quelle sentenze ne ho trovate altre due di senso contrario. Cosa ne pensi?

Con riguardo ad un contratto preliminare di vendita, che abbia ad oggetto la nuda proprietà di un immobile, con riserva dell'usufrutto al promittente venditore, la morte di detto contraente intervenuta dopo la pronuncia, in primo grado, di sentenza costitutiva a norma dell'art. 2932 c.c. non comporta ostacolo alla conferma della sentenza medesima nel giudizio di gravame e nei confronti degli eredi del promittente venditore, in quanto non configura una situazione di sopravvenuta impossibilità di adempimento del detto preliminare, ma comporta soltanto l'automatica variante del trasferimento della piena proprietà del bene.

Cassazione civile, sez. II, 10/12/1993, n. 12155
Severino c. Cosco
Riv. giur. edilizia 1994, I, 493
Giust. civ. 1994, I,2931 (nota VENDITTI)
Giur. it. 1994, I, 1,1502 (nota PICARDI)
Giust. civ. Mass. 1993, fasc. 12
Vita not. 1994, 1327

Con riguardo ad un contratto preliminare di vendita, che abbia ad oggetto la nuda proprietà di un immobile, con riserva dell'usufrutto al promittente venditore, la morte di detto contraente intervenuta prima della stipulazione del contratto definitivo, non preclude al promittente compratore tale stipulazione con gli eredi del promittente venditore e, in mancanza della prestazione del consenso da parte di questi ultimi di ottenere la pronuncia della sentenza costitutiva a norma dell'art. 2932 c.c., non derivandone al riguardo alcuna impossibilità con riferimento alle pattuizioni del preliminare, salva l'automatica variante del trasferimento della piena proprietà all'acquirente.

Cassazione civile, sez. II, 09/06/1990, n. 5616
Giusto c. Scrofani

Mauro_L_AQ

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Secondo me stai sbagliando la mira.
Innanzitutto una clausola come quella che tu hai inserito è quantomeno dubbia perchè oggetto del preliminare sarebbe stato
alternativamente o l'acquisto della nuda proprietà o l'acquisto della piena proprietà, alle stesse condizioni.
Sempre secondo me la nullità eccepita da controparte è sacrosanta non perchè sia venuto a mancare l'oggetto del contratto
bensì perchè l'oggetto del contratto era, ab origine, impossibile.
Mi spiego la vendita alternativa di immobili nell'ordinamento giuridico italiano è possibile e legittima a patto che sia fissato un
termine per la scelta art. 1288 ss. cc
Qui non solo non stato previsto alcun termine ma nel contratto, sia pur preliminare, erano previsti due oggetti che si escludevano
a vicenda, perchè la proprietà non può essere contemporaneamente nuda e piena.
Si è scazzato nel preliminare.
Il compratore vorrebbe acquistare la piena proprietà allo stesso prezzo della nuda proprietà.
Mi spiace tanto ma nel mondo reale è impossibile.
Da ultimo inutile richiamare sentenze che facciano riferimento ad un caso già approdato al primo grado quando sopravviene la
morte dell'usufruttuario.
Siamo seri.

 

Prova proprietà

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