Autore Topic: Risoluzione per inadempimento  (Letto 4387 volte)

alessandra198

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Risoluzione per inadempimento
« il: 09 Nov 2016, 11:28 »
Ciao a tutti. Cerco opinioni su questo: caso in cui il conduttore abbia fatto danni nell'immobile locato (in particolare un buco per un tubo senza alcuna autorizzazione per impianti non certificati e autoinstallati!), si domanda, in quanto inadempimento grave risoluzione del contratto con diffida e termine di 15gg per conformarsi, in caso contrario, appunto, risoluzione del contratto. Ora, se il conduttore non se ne va? Intimazione di sfratto anche qui ma per inadempimento (e non morosità) giusto? E' chiaro che sarebbe meglio trovare un accordo visto che lui si opporrà e ci vorrà un anno per risolvere il tutto..
Vi chiedo opinioni e se tutto sia corretto
Grazie mille



De_Mentalist

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Re:Risoluzione per inadempimento
« Risposta #1 il: 09 Nov 2016, 12:08 »
Dipende da cosa vuol ottenere il tuo cliente...

Fermo restando che non credo tu possa fare lo sfratto, io fare un'ordinaria azione di risarcimento danni (magari con 702-bis) ai sensi del 1588,1218 c.c.

saltailmuro

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Re:Risoluzione per inadempimento
« Risposta #2 il: 09 Nov 2016, 13:14 »
Anzitutto il contratto che dice? E poi: Che impianto e'stato installato? Qualcosa di pericoloso, per intenderci? Che si dice in punto eventuali cauzioni?

alessandra198

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Re:Risoluzione per inadempimento
« Risposta #3 il: 09 Nov 2016, 13:31 »
Installato impianto di riscaldamento, quindi potenzialmente pericoloso causa utilizzo di legna e fumi emessi dall'impianto, il contratto nulla dice, quindi saranno applicabili le norme generale in merito alla riconsegna (e al mantenimento in pendenza del contratto) della cosa locata nel suo stato originario oltre al divieto di causare danni (vedi buco nelle mura)..

alessandra198

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Re:Risoluzione per inadempimento
« Risposta #4 il: 09 Nov 2016, 14:28 »
Aggiungo... in questo caso sarà possibile inviare diffida e, visto l'inadempimento considerabile grave (come da pronunce della Cassazione) si potrà porre un termine oltre il quale la risoluzione contrattuale agirà di diritto? e se dopo tale l'occupante non se ne va?

an

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Re:Risoluzione per inadempimento
« Risposta #5 il: 09 Nov 2016, 17:15 »
intimazione di sfratto per inadempimento ??????

De_Mentalist

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Re:Risoluzione per inadempimento
« Risposta #6 il: 09 Nov 2016, 17:22 »
No, devi farti dichiarare dal giudice la risoluzione del contratto. Poi, se l'occupante non se ne va fai esecuzione, no?!

saltailmuro

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Re:Risoluzione per inadempimento
« Risposta #7 il: 09 Nov 2016, 18:42 »
Mi pare che ci fossero problemi a mettere in esecuzione la sentenza costitutiva della risoluzione. Non vorrei dire cavolate (perché non ho guardato) ma temo che una volta ottenuta la sentenza occorra procedere sempre con l'intimazione di sfratto. Però lo dico più che altro come invito a verificare  :)

saltailmuro

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Re:Risoluzione per inadempimento
« Risposta #8 il: 09 Nov 2016, 18:57 »
Ma il 447 bis lo hanno  zappato? Mi pare peraltro che ci voglia prima la mediazione.

Dipende da cosa vuol ottenere il tuo cliente...

Fermo restando che non credo tu possa fare lo sfratto, io fare un'ordinaria azione di risarcimento danni (magari con 702-bis) ai sensi del 1588,1218 c.c.

De_Mentalist

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Re:Risoluzione per inadempimento
« Risposta #9 il: 09 Nov 2016, 19:03 »
Assolutamente, mediazione obbligatoria e poi 447-bis. Il 702-bis era solo per ragioni di speditezza, poi bisogna vedere come si presenta, in concreto, la questione..

nigripennis

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Re:Risoluzione per inadempimento
« Risposta #10 il: 10 Nov 2016, 11:49 »
merdaconciliazione e poi 447 bis.

saltailmuro

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Re:Risoluzione per inadempimento
« Risposta #11 il: 10 Nov 2016, 14:28 »
Aggiungo soltanto (visto che poi credo proprio che una volta arrivati ad una sentenza costitutiva della risoluzione, peraltro non scontata, occorrerà procedere con l'intero iter previsto per lo sfratto: vale a dire che passeranno anni) che in questi casi sarebbe molto opportuno valutare preliminarmente due questioni:

- se il contratto sia prossimo alla scadenza naturale;
- se (in caso contrario) non sia proprio possibile trovare un accordo.

Veramente a dar corso a tutte le procedure passano anni.

De_Mentalist

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Re:Risoluzione per inadempimento
« Risposta #12 il: 10 Nov 2016, 15:05 »
Ma no ma perchè lo sfratto??

Una volta che hai la sentenza (non prima di 2 anni, ahitè) fai esecuzione per il rilascio

saltailmuro

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Re:Risoluzione per inadempimento
« Risposta #13 il: 10 Nov 2016, 15:30 »
Mah..... non ci ho proprio guardato, né mi è mai capitato, perciò lo dicevo ad istinto.

Una volta che hai la sentenza (non prima di 2 anni, ahitè) fai esecuzione per il rilascio

nigripennis

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Re:Risoluzione per inadempimento
« Risposta #14 il: 10 Nov 2016, 16:30 »
sapete, esiste anche la diffida ad adempiere

se poi è inadempimento grave, che integri la risoluzione di diritto, lo deciderà un giudice

intanto, puoi produrre che tu hai risolto di diritto alla data ics; magari il giudice è favorevolmente convinto e l'istruttoria è veloce (il rito lo imporrebbe anche)

an

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Re:Risoluzione per inadempimento
« Risposta #15 il: 10 Nov 2016, 16:44 »
scusate, ferma restando la validità dei consigli di nigri, io avevo capito che la domanda fosse : posso proporre un'intimazione di sfratto per risoluzione di contratto di locazione causa inadempimento contrattuale legato ad installazioni non autorizzate ?

Da ciò la mia risposta stupefatta, ovvero il doppio punto interrogativo tramutatosi in faccine incomprensibili  ;D

saltailmuro

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Re:Risoluzione per inadempimento
« Risposta #16 il: 10 Nov 2016, 17:18 »
Ah, ma certo, ovviamente.

sapete, esiste anche la diffida ad adempiere

intanto, puoi produrre che tu hai risolto di diritto alla data ics;

Bah... ho chiesto cosa dicesse il contratto e mi è stato risposto "nulla". Vedo dura risolvere il contratto di diritto  ;)

nigripennis

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Re:Risoluzione per inadempimento
« Risposta #17 il: 10 Nov 2016, 17:26 »
che il contratto non abbia clausole di risoluzione ipso jure occhei.
quindi intanto lo diffidi ad adempiere.
poi tanto la cosa passerà al giudice.
però se parti dicendo che il contratto s'è già risolto, lui deve solo dichiararlo, magari parti bene.
istruttoria potrebbe non farsene.
tanto, meglio di così non si può fare.
mandategli disdetta, a prima o seconda scadenza che sia, che forse fate prima...  :D
o magari s'incazza e smette di pagare il canone: io a un inquilino che volevo cacciar fuori ho fatto così, l'ho fatto incazzare, e lui ha smesso di pagare il canone. convalidato alla prima udienza.  :D

saltailmuro

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Re:Risoluzione per inadempimento
« Risposta #18 il: 10 Nov 2016, 17:40 »
Quoto al cento per cento le ultime tue tre righe.

Sulla questione della diffida ad adempiere non saprei: io l'ho sempre ritenuta una supercazzola :)
La gravità dell'inadempimento finisce comunque banco judicis, e alla fine non credo che se il locatore abbia ritenuto il medesimo grave riduca, in sé, la fase istruttoria.

Meglio fare incazzare il conduttore e sperare che non paghi. Davvero  :D

che il contratto non abbia clausole di risoluzione ipso jure occhei.
quindi intanto lo diffidi ad adempiere.
poi tanto la cosa passerà al giudice.
però se parti dicendo che il contratto s'è già risolto, lui deve solo dichiararlo, magari parti bene.
istruttoria potrebbe non farsene.
tanto, meglio di così non si può fare.
mandategli disdetta, a prima o seconda scadenza che sia, che forse fate prima...  :D
o magari s'incazza e smette di pagare il canone: io a un inquilino che volevo cacciar fuori ho fatto così, l'ho fatto incazzare, e lui ha smesso di pagare il canone. convalidato alla prima udienza.  :D


nigripennis

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Re:Risoluzione per inadempimento
« Risposta #19 il: 11 Nov 2016, 10:44 »
oh, scolta.
nel merito non sappiamo esattamente cos'abbia combinato costui, nè se ci sia qualche appliglio nelle clausole contrattuali.
se effettivamente il danno è (oggettivamente) grave, non vedo perchè non provarci; poi occhei che decide il G, ma se magari quel G della locazione è sporting, anche solo per via del tipo di rito, secondo me con la diffida ad adempiere ci diamo un aiutino (per quel che ci costa farla...)
poi per esempio da me non convalidano sfratto uso diverso se non ci sono almeno 6 mesi di morosità, perchè dice il G che l'inadempimento NON è grave...

fate vobis...

De_Mentalist

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Re:Risoluzione per inadempimento
« Risposta #20 il: 11 Nov 2016, 11:10 »
Ma la diffida ad adempiere pensavo fosse già sottintesa dal momento in cui decidi di fargli causa... non capisco tutta sta agitazione per la diffida  ::)

nigripennis

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Re:Risoluzione per inadempimento
« Risposta #21 il: 11 Nov 2016, 11:42 »
si parla di cercare di far risultare (in qualche modo) la risoluzione x inadempimento

De_Mentalist

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Re:Risoluzione per inadempimento
« Risposta #22 il: 11 Nov 2016, 12:04 »
Ah allora ogghei. Anche se credo che sia una questione di merito riservata alla discrezionalità del giudice, soprattutto per quanto attiene alla natura della gravità dell'inadempimento in parola. Se mandi una diffida e l'inadempimento non è grave, con la tua diffida ci lavo i pavimenti: potrai chiedere solo il risarcimento e non la risoluzione

saltailmuro

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Re:Risoluzione per inadempimento
« Risposta #23 il: 11 Nov 2016, 15:58 »
Ah allora ogghei. Anche se credo che sia una questione di merito riservata alla discrezionalità del giudice, soprattutto per quanto attiene alla natura della gravità dell'inadempimento in parola. Se mandi una diffida e l'inadempimento non è grave, con la tua diffida ci lavo i pavimenti: potrai chiedere solo il risarcimento e non la risoluzione


Bé, no, il 1454 dice un'altra cosa.


De_Mentalist

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Re:Risoluzione per inadempimento
« Risposta #24 il: 11 Nov 2016, 17:09 »
1455 > 1454

 

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