Autore Topic: Condominio richiede canone di locazione di muro condominiale a condomino  (Letto 744 volte)

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Buonasera
Un mio cliente è proprietario di un immobile in un condominio adibito da anni a negozio
All'esterno dell'immobile si trova un muro condominiale  prospiciente sul quale da 20 anni il mio assistito ha posto una vetrinetta nella quale vi pone dei manifesti per pubblicizzare l'attività
La vetrinetta è stata a suo tempo autorizzata dall'amministratore in carica all'epoca ed è stata pagata in toto dal mio cliente
Il condominio per 20 anni non ha mai richiesto alcunchè nè per l'utilizzo del l muro condominilae nè per la vetrina
Sei anni fa l'assemblea condominiale decide di far pagare al mio cliente un importo annuo per la locazione della vetrinetta
Solo l'anno scorso però il mio assistito si ricorda di aver pagato lui il costo della vetrinetta e produce in assemblea i documenti che provano la proprietà della vetrina in capo a lui
Il condominio non prende in considerazione questi documenti e invia sollecito di pagamento
Ho scritto all'assemblea dicendo che nulla è dovuto per la locazione dato che come da documenti depositatai la vetrina non è condominilae ma di proprietà del mio cliente
Ora l'amministratore mi risponde dicendo che a prescindere dalla vetrinetta la stessa occupo uno spazio comune condominiale per il quale era stato previsto la corresponsione di un canone di locazione
il mio dubbio è questo
Può il condominio deliberare di far pagare un canone ad un condomino per l'uso di un muro condominiale  prospiciente il proprio immobile?
 
 



 



nigripennis

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    se fossi un cioccolatino, sarei un boero
Cioè
il punto non è che pagasti il costo della vetrinetta
il punto è che è incastonata nel muro, il quale è del condominio

a naso c'ha ragione il condominio, è come l'ex appartamento del custode: se lo vuoi, paghi l'affitto al condominio

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Tieni presente che per la richiesta del canone si è sempre fatto riferimento a "locazione vetrinetta esterna condominiale"
Il Condominio non ha mai fatto riferimento al muro condominiale che peraltro è prospiciente l'immobile del mio cliente

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Io in realtà la vedo più come simile all'apposizione di targhe, insegne e cartelli
Poi nell'arco di 20 anni mai nessun condomino ha mai richiesto di utilizzare a sua volta quel determinato muro per proprio uso

jello

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Mi pare che le tue argomentazioni non siano decisive. Tanto il fatto che nessun altro voleva usare il muro quanto il fatto che nella lettera abbiano usato l'espressione errata non cambiano il fatto che la vetrinetta del tuo cliente insista effettivamente sul muro di proprietà condominiale.
Personalmente concordo sul fatto che, da quanto ci dici, il condominio abbia ragione

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Però c'e da dire una cosa.
la decisione di far pagare un importo per la locazione del muro è stata fatta nel 2011 ma solo nel 2016 viene comunicato al mio cliente l'importo annuo da pagare (200 euro)
Posso almeno contestare il quantum? Ovvero se già nel 2011 fosse stato deciso il quantum il mio cliente probabailmente avrebbe tolto la vetrinetta

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Volevo anche aggiungere che nel 2011 l'assemblea decideva che "verranno richieste le quote annue relative all'uso della vetrinetta" senza indicare nè importo nè da quando effettivamente sarebbe partita la richiesta
Dal 2011 sino all'assemblea del 2016 non è mai pervenuto alcun sollecito
Nel 2016 all'ordine del giorno il condominio decide che  "dovrà nella prossima gestione essere inserito il costo di locazione della vetrina. Canone stabilito in €. 200,00 (?!) includendo gli arretrati degli ultimi 5 anni "
Poi nel rendiconto della gestione del 2016 viene inserito come carico particolare la locazione di anni 6 - euro 200 cad uno
Ora secondo me intanto il 2011 è prescritto, ma poi anche i presunti arretrati non sono mai statai richiesti nè con solleciti di pagamento ma neanche messi a verbale nelle successive assemblee. Se ne è fatto un vago riferimento solo nell'assemblea del 2016 che rimandava all'assemblea del 2017
Ora posso secondo voi contestare sia il fantomatico quantum e il fatto che tali importi non sono mai statai fatti presenti in alcune delle successive assemblee???
Poi non esiste alcun contratto di locazione o qualcosa del genere
Diciamo che mi sto portanto avanti per una probabile opposizione a D.I  :D

nigripennis

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    se fossi un cioccolatino, sarei un boero
circa la targa non sono d'accordo. per quanto piccolo, è uno spazio espositivo, come fosse un negozio mignon.
l'unico appiglio secondo me è che non c'è un contratto vero e proprio, perchè il canone lo dovrete pur concordare.
se dicevano 20.000€ al mese che facevi, pagavi?
digli che sei d'accordo a pagare qualcosa, ma che lo dovete concordare, mica ad cazzum come pare a loro.
e se non concordate sulla cifra, rendigli sta cazza di vetrinetta.

aequamserbarementem

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Domanda: ma il conodmino era presente alla riunione in cui é stato stabilito il quantum e che fosse dovuto anche per gli anni precedenti? E se si', ha chiesto che fosse messa a verbale qualche contestazione in merito alla pretesa? ll rischio é che la pretesa passi per tacitamente accettata, il termine per l'impugnazione del verbale é infatti di 30 giorni.
Ma il primo amministratore che aveva autorizzato la vetrinetta, non aveva messo per iscritto l'autorizzazione? Glielo aveva solo detto a voce?
Io non aspetterei di oppormi a decreto ingiuntivo, le spese aumentano e non ci sarebbe molto margine di vittoria. Potresti provare con una mediazione, cercate di venire a capo di una somma ragionevole, ci sono parametri dell'agenzia delle entrate per stabilire il prezzo di una locazione, che si basa su metratura, luogo e stato.

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Nel 2011 l'assemblea decide che verrà fatto pagare un importo al mio cliente per la vetrinetta. Il mio cliente non si oppone perchè non ricordava di averla messa lui (erano già trascorsi 20 anni!). Tieni conto che in quella occasione non era stato stabilito nè l'importo della singola quota nè da quando sarebbe partito il pagamento. Poi fino al 2016 non si è più parlato di vetrina e al mio cliente non è mai statao sollecitato alcun pagamento. Nel 2016 in uno dei punti dell'ordine del giorno viene nuovamente detto che .il pagamento della locazione sarebbe stato inserito nella prossima gestione e in quella occasione, non si sa con quale criterio e ad opera di chi, viene fissato il quantum annuale in €. 200,00= con il pregresso di 5 anni. Nel 2017 la somma totale di 1200,00 euro viene messa a bilancio. Anche in quella occasione il cliente purtroppo per errore non si oppone.
l'anno scorso il cliente ritrova le carte che attestano che era stato lui, a sue spese ad apporre la vetrina. E ritrova anche il consenso che gli diede all'epoca il vecchio amministratore
Cosi all'asseblea dello scorso anno produce tutto
Tieni conto che condomini e amministratore attuale hanno sempre sostenuto che la vetrina fosse di proprietà del condominio. Non si è mai parlato di utilizzo di spazio condominiale! E nei pochi verbali (2011-2016) nei quali si parla di questo la dicituta è sempre "locazione vetrinetta esterna condominiale" . Altra cosa  è che nel preventivo bilancio 2018, che verrà discusso settimana prossima, stranamente la quota di locazione 2018 non è stata inserita. Allora o i canoni sono dovuti o non sono dovuti. Poi perchè nel corso di 7 anni non è mai stato inviato un sollecito di pagamento? L'unico che è statao inviato è del 21 febbraio scorso
Ora che la vetrinetta sia apposta sul muro (peraltro prospiciente all'immobile del mio cliente) è pacifico. Ma contesto che non si è mai parlato di spazio condominiale. Inoltre contesto che non si è mai  stipulato un contratto di locazione, che l'importo di 200,00 è stato deciso nel 2016 e non nel 2011 (ma da chi? e con quali criteri?), contesto che non è mai stato inviato un sollecito se non quello del 2018 (quindi a voler non concedere almeno il 2011 è prescritto), contesto che la quota 2018 (se deve essere data) non è inserita nel preventivo 2018
 

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Ecco posso eventualmente proporre io la mediazione?
E se si cosa produco? Produco i Verbali 2011-2016- 2017;sollecito di pagamento; mie raccomandate e documenti che attestano proprietà vetrinetta e consenso ex amministratore?

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Anzi a pensarci bene forse sono loro che non possono richiedere il D.I ma  mediazione
come canoni di locazione di vetrina o spazio condominiale forse devono per forza introdurre mediazione prima del D.
Convenite con me?

aequamserbarementem

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I procedimenti di ingiunzione, compresa l'opposizione, sono ecslusi dall'obbligo di mediazione quale condizione di procedibilita'.
Ma tu hai comunque il diritto di proporla come facolta'. Io lo farei il prima possibile.
Comunque il diritto di chiedere canoni di locazione si prescrive in 5 anni. Ma il verbale di assemblea vale come ricevuto e quindi essendo stata riportata a verbale la delibera relativa al quantum si ha come gia' richiesto il corrispettivo.
Sulla necessita' di un contratto avrei dei dubbi, é condomino e che abbia partecipato o no all'assemblea gli é stato notificato il verbale, e quindi ne ha preso conoscenza. Il concetto dalle spese di gestione, una volta che sono deliberate, sono dovute e se non si paga il Condominio puo' fare decreto ingiuntivo.
Aveva il diritto di opporsi per tempo e non lo ha fatto.
Cosa era scritto nell'autorizzazione del primo amministratore? Era indicata forse la gratuita' della locazione? Non credo...
Tenta una mediazione, e se vi fanno decreto ingiunitvo, potete giocarvela meglio in sede di opposizione.

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Mi ha riferito il cliente che forse ha un documento dove la vecchia amministrativo nostrazione  (parliamo sempre di 20 anni fa) chiese la cifra di 30 mila lire al mese. Gliela faccio portare in assemblea il prossimo 28 febbraio

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Nel caso dovessi esperire mediazione questa rientra nella mediazione obbligatoria o facoltativa? . Il dubbio mi sovviene perché la introduco io che sono il debitore

Ziomaicol

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    A volte ritornano
Si vabbè ma qua stiamo parlando di 200 euro ALL'ANNO. cioè ,meno di 20 € al mese. Ma questo "cliente" ti ha lasciato un adeguato acconto per la pratica???
Opposizione a d.i.? Mediazione? Ma chiama l'amministratore mettiti d'accordo per una cifra e stop.
Ma, prima, senti a me, fatti pagare l'acconto.

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Scusate dirò l'ennesima cavolata
Ma potrei eventualmente far usucapire questo muro?
La vetrinetta è 20 anni e più che si trova su questo benedetto muro. Ininterrottamente

jello

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Non sono un esperto della materia, ma dubito fortemente che un condomino possa usucapire una porzione della facciata condominiale, al limite forse una servitù.
Il tutto tenuto conto peraltro del fatto che il condominio ha deliberato di chiederti i soldi già un po' di anni fa

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Usucapire l'uso del pezzetto del muro sul quale è fissata la vetrinetta. Poi quando è stato deliberato di far pagare l'uso erano già trascorsi 20 anni da quando la vetrina era stata posta

 

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