Autore Topic: EFFETTI RISOLUZIONE PROPOSTA IMMOBILIARE DI VENDITA  (Letto 1335 volte)

sombrero1259

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Buon giorno cari colleghi!
Sottopongo alla Vs preziosa attenzione un problema: parte promittente venditrice e parte promittente acquirente sottoscrivono entrambe, per accettazione, una proposta di acquisto immobiliare su modello utilizzato dallo intermediario immobiliare incaricato. Il promissario acquirente versa un importo a titolo di caparra e precisa nelle note della proposta (sottoscrivendo )che provvederà a proprie spese ad ogni eventuale adempimento catastale da sistemare relativo allo immobile de quo ed in virtu' della data ultima fissata per il rogito notarile cadente il 20.12.2018. Entro tale termine l acquirente non adempie alle questioni catastali come da promessa sottoscritta e nemmeno formalizza ( nemmeno tramite l'intermediario immlobiliare) data del rogito prima della scadenza; Intanto parte venditrice venuta a conoscenza tramite una semplice telefonata dello intermediario ha provveduto a proprie spese alle sistemazioni catastali (tutte documentate) al fine di agevolare comunque il rogito. Ad oggi l'agenzia immobiliare rigira una email (no pec) alla promittente venditrice, mandata alla agenzia immobiliare dal promissario acquirente inadempiente, mettendola a conoscenza che lo stessso (promissario acquirente) vuole recuperare le somme a titolo di caparra oltre il doppio della stessa ritenendo ( a suo dire.. dho!!) che le parti venditrici non si sarebbero presentate dal notaio...(credo sia un folle... :0). Cio' posto, in chiara assenza documentale della prova di convocazione dinanzi al notaio  ( data, ora, luogo) ed in virtu' anche della inadempienza dello stesso acquirente circa le attività catastali a suo completo carico, ritenete anche voi, come me, che l'acquirente non può vantare alcuna pretesa e che ha chiaramente perso la caparra per propria inadempienza alla promessa di acquisto? anzi è inadempiente lui ed eventualmente anche lo intermediario immobiliare? grazie a tutti coloro che mi daranno confronto!



Honeymoon

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Re:EFFETTI RISOLUZIONE PROPOSTA IMMOBILIARE DI VENDITA
« Risposta #1 il: 10 Gen 2019, 15:28 »
Alcune osservazioni:
1. l'intermediario non è parte del contratto preliminare/proposta di acquisto accettata,
2. secondo me bisogna approfondire e verificare se l'acquirente è stato messo in condizione di svolgere gli adempimenti catastali (ovvero se aveva delega del proprietario alla presentazione delle pratiche),
3. la data del rogito fissata nel preliminare non è termine essenziale,
4. ad oggi l'acquirente non ha fatto comunicazioni ufficiali a voi in tema di adempimento e/o risoluzione.

A naso, mi viene da pensare che nessuno dei due possa ancora definirsi inadempiente.

sombrero1259

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Re:EFFETTI RISOLUZIONE PROPOSTA IMMOBILIARE DI VENDITA
« Risposta #2 il: 11 Gen 2019, 10:04 »
Alcune osservazioni:
1. l'intermediario non è parte del contratto preliminare/proposta di acquisto accettata,
2. secondo me bisogna approfondire e verificare se l'acquirente è stato messo in condizione di svolgere gli adempimenti catastali (ovvero se aveva delega del proprietario alla presentazione delle pratiche),
3. la data del rogito fissata nel preliminare non è termine essenziale,
4. ad oggi l'acquirente non ha fatto comunicazioni ufficiali a voi in tema di adempimento e/o risoluzione.

A naso, mi viene da pensare che nessuno dei due possa ancora definirsi inadempiente.

Rispondo secondo i punti:
1)L'intermediario, nella compilazione della proposta di acquisto, non ha volutamente inserito (per ovvie ragioni di intermediazione professionale) tutti i dati dello acquirente promissario limitandosi solo al nome, cognome e data di nascita niente residenza, telefono etc etc ....ma cmq secondo le disposizioni del codice ex Art.1759 c.c. l'intermediario ha il dovere di "accompagnare" le parti fino al rogito ( nemmeno l'intermediario ha comunicato alcuna formalità circa eventuale data, luogo e notaio);
2)L'acquirente, che tra l'altro è un ingegnere, ha richiesto (per iscritto nella proposta di acquisto) di poter procedere a proprio carico e spese a tutti gli eventuali accatastamenti del caso, sottoscrivendo ed avendo avuto ampio placet dalla acquirente già con la sottoscrizione per accettazione della predetta proposta nella quale è ripostata tale dichiarazione. Da quel momento, ad oggi, mai ha formalizzato eventuali difficoltà alle venditrici che solo in data 18.12.18 hanno ricevuto informale telefonata dallo intermediario circa l inadempienza dello acquirente alla risoluzione di quanto sottoscritto. Preciso che comunque la acquirente ha poi incaricato il suo tecnico che entro il 31.12.2018 aveva comunque risolto (a spese della acquirente ed in violazione dei patti della proposta) le problematiche catastali;
3) certamente, infatti preciso che con mie 2 formali inviate via raccomandata e pec  da studio allo intermediario immobiliare ed anche alla casella di pec personale dello ignegnere, ho provveduto ad allegare tutta la documentazione probante la attivita' catastale risolta a spese della acquirente e chiarendo che alla data del 5 gennaio 2019 ancora alcuna convocazione era stata formalmente ed informalmente comunicata alla acquirente che restava cmq disponibile al rogito. L'igegnere non ha mai risposto mentre l'intermediario" ha scritto tante parole" ma non ha sostanzialmente risposto alla mia richiesta di prova delle eventuali convocazioni alla acquirente (perchè sono sicuro che non ci sono);
4)l'acquirente promissario il 31.12.2018 alle 19 della sera ha inviato una pec (indirizzata ad una semplice email della agenzia intermediaria) dicendo che voleva per inadempimento della venditrice recedere dal preliminare e richiedeva il doppio della caparra perchè la venditrice a suo dire (e senza la minima  prova di ogni comunicazione di invito nemmeno informale come detto al punto 3) non si sarebbe presentata davanti al notaio.Tale comunicazione veniva rigirata dalla agenzia alla mia assistita sempre via email e non con comunicazione ufficiale.Da quel momento, ho provveduto personalmente da studio ad inviare raccomandata alla agenzia chiedendo come mai alla data del 31.12.18 l'acquirente non aveva ancora mai dato comunicazione dello invito davanti al presunto notaio (tale raccomandata rappresenta a dato di fatto la prima e vera formale di nostro impulso)

sombrero1259

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Re:EFFETTI RISOLUZIONE PROPOSTA IMMOBILIARE DI VENDITA
« Risposta #3 il: 11 Gen 2019, 10:33 »
per ricapitolare sostanzialmente:
-Alla data del 31.12.2018 giorno ultimo per la fissazione del rogito, la acquirente NON ha mai ricevuto comunicazioni formali circa eventuali difficoltà tecniche riscontrate da parte della agenzia e/o  dello acquirente. ad ogni modo tali admepimenti sono stati effettuati e documentati dalla acquirente.
-Alla data del 31.12.2018 la acquirente NON ha mari ricevuto alcuna comunicazione formale ed informale circa la fissazione del giorno, ora, e luogo del rogito notarile;
-La prima attività formale del caso a seguito del 31.12.2018 è stata Ns richiesta allo intermediario immobiliare di formale richiesta fissazione data rogito a seguito del 31.12.2018;
-A oggi, avendo reperito indirizzo pec dello acquirente ingegnere, sono seguite 2 ulteriori  pec da parte mia al suo indirizzo pec, nella qualità di legale, nelle quali allegavo tutti i documenti probanti la attività tecnica risolutiva del caso e richiesta di fissazione rogito notarile. Alcuna risposta, ad oggi, ha mai ricevuto.

Honeymoon

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Re:EFFETTI RISOLUZIONE PROPOSTA IMMOBILIARE DI VENDITA
« Risposta #4 il: 11 Gen 2019, 10:52 »
Riprendo l'elencazione per punti:
1) non mi risulta che l'intermediario abbia il dovere di accompagnare le parti al rogito;
2) bene ha fatto il venditore a realizzare di sua iniziativa gli adempimenti;
3) non mi sembra che l'acquirente sia stato diffidato ad adempiere;
4) non capisco perché continui a coinvolgere l'agenzia.

Resto della mia precedente opinione: ad oggi non ci sono gli estremi per la risoluzione per inadempimento.

Mauro_L_AQ

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Re:EFFETTI RISOLUZIONE PROPOSTA IMMOBILIARE DI VENDITA
« Risposta #5 il: 11 Gen 2019, 11:01 »
Scusa honey, tutto corretto quel che dici ma tu hai forse capito per chi starebbe sombrero?

io no

dal primo post sembrava alienante
dagli altri acquirente

boh

poi c'e' un simbolo nella lingua italiana chiamata apostrofo e si usa anche nel maschile
es. all'addiaccio

ma che è google translator?

Honeymoon

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Re:EFFETTI RISOLUZIONE PROPOSTA IMMOBILIARE DI VENDITA
« Risposta #6 il: 11 Gen 2019, 11:39 »
Mauro: a me sembra che stia per l'alienante, visto che manda le pec allo ingegnere acquirente  :laughing7:
Tu credi che sia un fake? Forse gli si è rotto l'apostrofo, io ho il tasto della u accentata che mi fa le bizze!

Mauro_L_AQ

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Re:EFFETTI RISOLUZIONE PROPOSTA IMMOBILIARE DI VENDITA
« Risposta #7 il: 11 Gen 2019, 11:57 »
Rispondo secondo i punti:
1)L'intermediario, nella compilazione della proposta di acquisto, non ha volutamente inserito (per ovvie ragioni di intermediazione

Come vedi l'apostrofo funge

Mi sa di google traslator

tutto qua

non vorrei che fosse qualcuno dell'agenzia che si trova preso fra incudine e martello

poi la problematica da te esaustivamente esposta è cosa ben nota ad un collega Avvocato
quindi non capisco il senso della domanda
come non capisco, come tu hai fatto sagacemente notare, cosa c'entri l'agenzia di intermediazione
immobiliare se non per appurare se vi sia stata una condotta colposa dei suoi dipendenti
nell'omessa trasmissione a parte alienante di comunicazioni provenienti da parte acquirente
in ordine a tempistiche per il definitivo da rogitare.

Mi sembra poi improvvido per un Avvocato mettersi a disquisire sui "promissari" con dei
Colleghi. Hai scritto preliminare lo sappiamo che è.
E' come se io e te, Honey, perdessimo due ore a dire Avvocato ogni frase.
Che te devo dì? Sarò scemo io?

Cmq oh siamo nel 2019 il termine previsto era dicembre 2018 ci stanno i cellulari
tanto ci voleva a scambiarsi due numeri?

Ricordo che avanzare richieste per un credito inesistente è tentata estorsione.

Honeymoon

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Re:EFFETTI RISOLUZIONE PROPOSTA IMMOBILIARE DI VENDITA
« Risposta #8 il: 11 Gen 2019, 12:09 »
Mauro, guarda la post history di sombrero.

Tornando in topic: l'unica cosa su cui concordo con sombrero è che il venditore può incassare la caparra (se non l'ha già fatto).

Mauro_L_AQ

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Re:EFFETTI RISOLUZIONE PROPOSTA IMMOBILIARE DI VENDITA
« Risposta #9 il: 11 Gen 2019, 12:18 »
Honey prova a tradurre una qualsiasi frase da mandarino o altra
lingua con ideogrammi a inglese
non te lo fa fare direttamente da mandarino in italiano
si perdono tutti accenti ed apostrofi ecco perchè nello + maschile

poi da quando in qua un Avv usa il plurale majestatis?
(su nostro impulso)

Ancora ma se tu scrivi una diffida ad un collega scrivi promissario?
ma non ti credo manco se lo vedo

Ancora da quando un notaio è presunto? :D






sombrero1259

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Re:EFFETTI RISOLUZIONE PROPOSTA IMMOBILIARE DI VENDITA
« Risposta #10 il: 11 Gen 2019, 13:54 »
Scusa honey, tutto corretto quel che dici ma tu hai forse capito per chi starebbe sombrero?

io no

dal primo post sembrava alienante
dagli altri acquirente

boh

poi c'e' un simbolo nella lingua italiana chiamata apostrofo e si usa anche nel maschile
es. all'addiaccio

ma che è google translator?
Egregio, se solo avessi letto con attenzione ..... altro non sento di dirti.

sombrero1259

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Re:EFFETTI RISOLUZIONE PROPOSTA IMMOBILIARE DI VENDITA
« Risposta #11 il: 11 Gen 2019, 13:59 »
Rispondo secondo i punti:
1)L'intermediario, nella compilazione della proposta di acquisto, non ha volutamente inserito (per ovvie ragioni di intermediazione

Come vedi l'apostrofo funge

Mi sa di google traslator

tutto qua

non vorrei che fosse qualcuno dell'agenzia che si trova preso fra incudine e martello

poi la problematica da te esaustivamente esposta è cosa ben nota ad un collega Avvocato
quindi non capisco il senso della domanda
come non capisco, come tu hai fatto sagacemente notare, cosa c'entri l'agenzia di intermediazione
immobiliare se non per appurare se vi sia stata una condotta colposa dei suoi dipendenti
nell'omessa trasmissione a parte alienante di comunicazioni provenienti da parte acquirente
in ordine a tempistiche per il definitivo da rogitare.

Mi sembra poi improvvido per un Avvocato mettersi a disquisire sui "promissari" con dei
Colleghi. Hai scritto preliminare lo sappiamo che è.
E' come se io e te, Honey, perdessimo due ore a dire Avvocato ogni frase.
Che te devo dì? Sarò scemo io?

Cmq oh siamo nel 2019 il termine previsto era dicembre 2018 ci stanno i cellulari
tanto ci voleva a scambiarsi due numeri?

Ricordo che avanzare richieste per un credito inesistente è tentata estorsione.

Certo che l'ho chiamato l'ingegnere.... non risponde e non richiama.Per il resto, perdonami, ma non ho compreso nulla di cio' che hai commentato...forse perchè a tutto hai risposto tranne a cio' che "da collega a collega" ho richiesto.

sombrero1259

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Re:EFFETTI RISOLUZIONE PROPOSTA IMMOBILIARE DI VENDITA
« Risposta #12 il: 11 Gen 2019, 14:08 »
Riprendo l'elencazione per punti:
1) non mi risulta che l'intermediario abbia il dovere di accompagnare le parti al rogito;
2) bene ha fatto il venditore a realizzare di sua iniziativa gli adempimenti;
3) non mi sembra che l'acquirente sia stato diffidato ad adempiere;
4) non capisco perché continui a coinvolgere l'agenzia.

Resto della mia precedente opinione: ad oggi non ci sono gli estremi per la risoluzione per inadempimento.
@Honeymoon  sono ovviamente per la parte venditrice, non sono un intermediario ma un collega, coinvolgo anche la Agenzia perchè per quello che ho detto sopra l'agente è tenuto ad assistere entrambe le parti sino al rogito e comunque, nella denegata ipotesi in cui l'acquirente avesse a lui (intermediario) formalizzato  ogni cosa, l'intermediario a sua volta non ha mai formalizzato nulla alla venditrice. La mia cliente, acquirente, condivido che abbia fatto ad ogni modo bene a fare gli adempimenti. Ho mandato, come già detto precedentemente raccomandata alla Agenzia e per il suo tramite allo Ingegnere, intimando termini di legge per procedere alla comunicazione del rogito. Nella seconda formale, avvenuta via pec, notificata con rapporto di consegna, ho avvisato l'ingegnere che avendo lui inoltrato tutta la documentazione si riteneva necessario procedere al rogito e che a quella pec non sarebbe seguita alcuna altra comunicazione di sollecito.
E' piu' chiaro?
Cio' che mi domando è se avendo adempiuto diligentemente ad ogni cosa ed avendo la venditrice, mia assistita, provveduto a formalizzare ogni cosa, se l'acquirente puo' vantarne qualcosa in eventuale giudizio.
Grazie

sombrero1259

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Re:EFFETTI RISOLUZIONE PROPOSTA IMMOBILIARE DI VENDITA
« Risposta #13 il: 11 Gen 2019, 14:13 »
Mauro, guarda la post history di sombrero.

Tornando in topic: l'unica cosa su cui concordo con sombrero è che il venditore può incassare la caparra (se non l'ha già fatto).
Grazie Honeymoon, questo volevo sapere... e mi sembra chiaro che per rispondere dovevo essere il piu' preciso possibile.

Mauro_L_AQ

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Re:EFFETTI RISOLUZIONE PROPOSTA IMMOBILIARE DI VENDITA
« Risposta #14 il: 11 Gen 2019, 19:14 »
come non capisco, come tu hai fatto sagacemente notare, cosa c'entri l'agenzia di intermediazione
immobiliare se non per appurare se vi sia stata una condotta colposa dei suoi dipendenti
nell'omessa trasmissione a parte alienante di comunicazioni provenienti da parte acquirente
in ordine a tempistiche per il definitivo da rogitare.

Questo voleva anticipare quest'altro

nella denegata ipotesi in cui l'acquirente avesse a lui (intermediario) formalizzato  ogni cosa, l'intermediario a sua volta non ha mai formalizzato nulla alla venditrice. La mia cliente, acquirente, condivido che abbia fatto ad ogni modo bene a fare gli adempimenti.

Guarda che la mia citazione del mandarino non era casuale
alla Agenzia e per il suo tramite allo Ingegnere

Ho riscontrato un simile modo di scrivere in un collega, cinese di terza generazione,
iscritto al Foro di Prato. Ergo ...

notificata con rapporto di consegna

Gli Avvocati la chiamano ricevuta di avvenuta consegna completa
se è parziale non prova assolutamente nulla.

Buon proseguimento.

 

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